Bất Động Sản Sẽ Còn Giảm Giá Đến Khi Nào?

BDS giảm giá từ quý 3/2022 và đến quý 2/2023, giao dịch BĐS vẫn chưa có xu hướng phục hồi. Đà giảm giá bán thứ cấp đất nền, nhà phố, căn hộ TP.HCM và các tỉnh lân cận lan rộng. Xu hướng giảm giá nhà đất được dự báo sẽ không kéo dài và sẽ chấm dứt khi dòng tín dụng cho BĐS hồi phục.

BDS Giảm Giá Liên Tục Ở Loại Hình Đất Nền, Căn Hộ Tại TP.HCM

Số liệu từ Báo cáo NCTT BĐS được Batdongsan.com.vn công bố mới đây cho thấy, giá bán các dự án đất nền, dự án căn hộ TP.HCM và các tỉnh vệ tinh vẫn đang trên đà giảm. Cụ thể, giá bán căn hộ TP.HCM giảm 3% ở phân khúc bình dân, đất nền tiếp tục giảm từ 6-8% tại các thị trường như Nhà Bè, Củ Chi, Bình Chánh so với quý trước.

Ở thị trường thứ cấp, BDS giảm giá ở phân khúc chung cư tại khu Đông TP.HCM lên đến 10-20%. Trong khi đó, nhà liền thổ cũng có mức giảm 1-2 tỷ đồng một căn. Các loại nhà phố, biệt thự ở vùng ven, nằm ngoài địa phận TP HCM mức giảm nhiều hơn. Đất nền vùng ven thậm chí ghi nhận đà giảm giá 20-30% ở những khu vực có hạ tầng phát triển, chưa đồng bộ hoặc từng xảy ra sốt ảo.

Thống kê của CBRE cho thấy trong quý 2/2023, giá trung bình căn hộ trên thị trường sơ cấp ở TP.HCM ở mức dưới 60 triệu đồng/m2, giảm 4,8% so với quý trước và lần đầu tiên ghi nhận xu hướng giảm trong 5 năm trở lại đây.

Theo đó, một số dự án cao cấp ở khu Đông từng có giá bán dao động 50-75 triệu đồng/m2, nay đã được điều chỉnh xuống còn khoảng 35-65 triệu đồng/m2, ứng với các tiến độ thanh toán khác nhau. Các động thái trên kéo các dự án BDS giảm giá bán trung bình đáng kể so với giai đoạn trước.

Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn tiếp tục đi xuống khi giảm 4% so với quý 1 và giảm gần 5% so với cuối năm 2022. Đà giảm này chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp. Thậm chí, mức giảm còn có thể lên tới 20-30% so với cuối năm 2022 đối với một số dự án tại khu vực TP .hủ Đức.

Tương tự, bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ TP.HCM trong quý 2 vừa qua lần đầu ghi nhận động thái giảm giá phân khúc cao cấp. Theo đó, giá bán sơ cấp giảm 2% so với quý trước và 6,8% so với cuối năm 2022. Tuy nhiên, ở phân khúc tập trung sức mua thực cao là căn hộ trung cấp, bình dân, giá bán thứ cấp vẫn tăng lần lượt 6% và 4% so với cuối năm 2022.

Đà Giảm Giá Sẽ Kéo Dài Đến Khi Nào?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết các dự án BDS giảm giá trên thị trường sơ cấp chủ yếu đến từ yếu tố tốc độ giao dịch trên thị trường hạ, các kênh huy động vốn thông dụng trước đó như ngân hàng, trái phiếu hay các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư gặp khó khăn. Điều này khiến nhiều CĐT thiếu hụt dòng tiền, cấp bách buộc phải áp dụng nhiều chính sách giảm giá bán, thanh lý tài sản để kích cầu và thu hút vốn.

Theo ông Kiệt, xu hướng này sẽ chấm dứt khi mà nguồn cung BĐS phục hồi, nhịp đầu tư quay trở lại. Dòng vốn từ ngân hàng nới rộng và các kênh huy động vốn dần đi vào ổn định trở lại, khi đó CĐT sẽ không cần phải giảm giá bán để giải quyết vấn đề tài chính cấp bách như hiện nay.

Cũng như thế, việc phổ biến các sản phẩm BDS giảm giá của thị trường thứ cấp thời gian qua cũng đến từ việc nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn tài chính, chịu áp lực vay nặng, nợ gốc lớn phải thanh lý “cắt lỗ”. Một khi các yếu tố rào cản lãi suất, tín dụng và pháp lý dự án được giải tỏa, thị trường trở lại nhịp hoạt động bình thường, nhà đầu tư xử lý các khó khăn về dòng tiền với các tổ chức tín dụng thì đà giảm giá cũng sẽ dừng theo.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn, ông cũng cho biết, đà giảm giá BĐS thứ cấp như hiện nay bị chi phối bởi  yếu tố thiếu hụt dòng tiền nhà đầu tư dẫn đến ngộp tài chính. Bên cạnh đó là nhu cầu xử lý, tất toán nợ của nhóm nhà đầu tư tổ chức. Vì vậy, khi nào các chủ thể này đạt được sự cân bằng tài chính, họ sẽ dừng xả hàng.

Vì vậy để thị trường hồi phục, cần phải có sự đồng bộ từ nhiều yếu tố vĩ mô như: tăng trưởng kinh tế ổn định, thị trường BĐS xuất hiện tín hiệu phục hồi thanh khoản, chính sách pháp lý hỗ trợ thị trường thẩm thấu vào cuộc sống. Thị trường sẽ xuất hiện các tín hiệu hồi phục rõ rệt hơn trong giai đoạn nữa đầu năm 2024 và tốt dần lên trong giai đoạn cuối năm.

Còn theo bà Trang Bùi, TGĐ Cushman & Wakefield Việt Nam, thanh khoản bật tăng là lúc chỉ số BĐS quay đầu đi lên. Bà Trang dự báo giai đoạn 2024-2026 là thời điểm có thể kỳ vọng nhịp tăng trưởng mới xuất hiện. Từ nay đến lúc đà hồi phục xuất hiện, thị trường địa ốc sơ cấp sẽ vận hành cơ chế giảm giá ngầm hay còn gọi là giảm giá gián tiếp thông qua các chính sách khuyến mãi, ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ ốc dài…

CEO Cushman & Wakefield nhận định, những yếu tố vĩ mô từ điều hành của chính phủ sẽ dần tác động, giúp thị trường vượt qua mùa trầm lắng và phục hồi. Kể từ giữa năm 2023, các chỉ số kinh tế tăng trưởng tích cực là cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư BĐS sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024-2026, nhờ một loạt các hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, điều chỉnh chính sách quản lý cho sự phục hồi và phát triển kinh tế xã hội của Chính phủ. Các tín hiệu cơ sở hạ tầng rất tích cực, chính Phủ cũng đã ban hành những cập nhập thay đổi pháp lý tích cực nhằm gỡ vướng và thúc đẩy cho thị trường BĐS.

Phương Uyên

• Lệch Pha Kỳ Vọng Về Giá Khiến Giao Dịch BĐS Khó “Chốt Kèo”
• Chủ Đầu Tư BĐS Bung Hàng Trở Lại, Giao Dịch Nhà Đất Có Sớm “Rã Băng”?