Lướt Sóng Đất Vùng Ven Không Còn “Dễ Ăn”?

Lướt sóng BĐS từng giúp nhiều nhà đầu tư làm giàu nhanh, nhưng chỉ sau 7 tháng thị trường đóng băng, hàng loạt tay buôn đất điêu đứng, lâm cảnh nợ nần khi không thoát hàng được dù bán lỗ. Từng thu lợi 30 – 40% khi lướt sóng đất nền Nhơn Trạch, Bà Rịa, giờ đây anh B (nhà đầu tư 41 tuổi, Bình Dương) rơi vào cảnh ôm nợ ngân hàng và nhiều khoản vay ngoài với lãi phải trả mỗi tháng đến gần trăm triệu.

Theo chia sẻ, anh B tập tành đầu tư đất từ năm 2020. Khi đó lướt sóng đất nền vùng ven vừa nhanh vừa lời cao do đang trong giai đoạn nóng sốt. Lô đất đầu tiên anh đầu tư có giá mua chỉ bỏ ra tầm 1 tỷ đồng mà sau 2 tuần là sang tay lời đến 25%. Sau một vài lần thành công, anh mạnh tay hơn khi lập nhóm đi săn các lô đất lớn ở những thị trường mới manh nha có thông tin quy hoạch, mức tài chính bỏ ra đã lên hơn chục tỷ đồng. Đầu năm 2022, anh theo nhóm đầu tư của mình đi “khai phá” cơ hội làm giàu ở thị trường nhà đất Gia Nghĩa (Đak Nông). Để mua một lô đất giá 12 tỷ đồng tại đây, anh phải vay ngân hàng và vay thêm bên ngoài 8 tỷ đồng. Tính tầm 2-3 tháng thì bán ra, anh chênh tầm 20-30%. Nhưng ngay khi ngân hàng không cho vay nữa, nhiều khách quay xe làm anh không thoát được hàng, phải ôm đất cùng khoản lãi hàng tháng lên gần trăm triệu.

“Tôi phải chấp nhận bán lại lô đất trên với mức giá thấp hơn rất nhiều lần so với giá mua vào để thu tiền về trả ngân hàng khi mà lãi suất tăng cao. Mỗi tháng không bán được đất thì khoản vay lại càng phình to hơn, đến khi không chịu được nữa thì giá nào cũng phải bán. Lô đất mua 12 tỷ đồng giờ bán còn có 9 tỷ đồng cũng phải cắn răng bán ra để trả nợ”, anh cho biết. Dù đã bán đất nhưng anh B hiện vẫn còn nợ gần 2 tỷ đồng từ khoản vay bên ngoài và mỗi tháng vẫn đang phải xoay tiền trả lời vì nếu trễ tháng nào sẽ là bị cộng thêm vào tiền gốc tháng đó, lãi tháng sau lại sẽ tăng lên thêm.

Không riêng anh B, tình trạng trên đang diễn ra với nhiều dân buôn đất thích lướt sóng. Chị T. Trang (33 tuổi, Bình Phước), từng là nhân viên văn phòng thu nhập tầm trung nhưng bỏ việc đi theo con đường đầu tư lướt sóng và trở thành tay buôn đất chuyên nghiệp sau vài lần thắng lợi. Tuy nhiên ngày đẹp không kéo dài, chị Trang lâm vào cảnh trắng tay khi thanh khoản nhà đất giảm sâu.

Theo chị thì đúng là “của thiên trả địa” khi hồi 2021 chị từng kiếm cả tỷ đồng nhờ lướt sóng đất nền Vũng Tàu. Đầu năm 2022 vẫn kiếm được khá khá tiền nhờ buôn đất ở Chơn Thành, Bình Long. Có lúc mỗi tuần kiếm được 50-60 triệu đồng, nhiều khi trúng lô đẹp còn kiếm gần 100-200 triệu đồng dễ dàng mà giờ thì trong người không còn đồng nào. Khoảng tháng 4/2022, chị gom tiền vay mượn mua 5 lô đất đẹp tại huyện Chơn Thành, tính để khi đất tăng ít nhất 40-50% thì bán ra nhưng không ngờ gặp cảnh thị trường hạ nhiệt. Không kiếm được người mua, chị cùng vài người thân hùm mua chung đợt rồi chật vật vừa trả nợ vừa kiếm kế sinh nhai khi gần như không có thu nhập vì đã bỏ việc đi đầu tư đất. “5 lô đất tôi mua giá 2,5 tỷ đồng/lô, tổng tài chính là 12 tỷ đồng, giờ không bán ra được lô nào dù sang tay giá 2 tỷ đồng. Mấy tháng nay vẫn có khách hàng đến xem đất nhưng cứ như hiệu ứng tâm lý, họ hỏi chứ không ai xuống tiền mua như sợ mua đất lúc này là chôn tiền cho đất”, chị Trang chia sẻ.

Chia sẻ về thị trường BĐS hiện nay, một chuyên gia trong ngành cho biết, BĐS vốn không phải là loại tài sản có tính thanh khoản cao so với các loại tài sản khác và nó luôn là khoản đầu tư dài hạn. Lúc thị trường nóng sốt, hiệu ứng đám đông đã mang lại thời cơ làm giàu cho nhiều nhà đầu tư lướt sóng chọn đúng điểm rơi. Nhưng giờ đã khác, dòng tiền vào BĐS không còn dễ nữa, áp lực do lãi suất ngân hàng tăng khiến không nhà đầu tư nào dám liều lĩnh lướt sóng. Ai lỡ thoát không kịp thì buộc phải tìm mọi cách để sang nhượng nhanh với mức giá thấp may ra tránh bị hụt hơi hay đuối trong dòng tài chính, tệ nhất là ngập cảnh nợ lần.

Nhiều BĐS vùng ven không có giá trị khai thác kinh tế gặp khó khăn, phải giảm giá sâu khi sang nhượng lại.

Ngoài ra theo các chuyên gia, việc Fed tăng lãi suất sẽ ảnh hưởng đáng kể đến chính sách ổn định tỷ giá hối đoái của Việt Nam, khi Ngân hàng Nhà nước tăng cường rút tiền qua kênh thế chấp OMO và tăng lãi suất cơ bản thêm 100 điểm cơ bản. Chính lãi suất huy động liên tục tăng khiến lãi suất cho vay mua nhà lên cao nên nhu cầu thị trường nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Dự báo năm 2023, chi phí tài chính cao trong khi kinh tế dự báo còn khó khăn sẽ ảnh hưởng đến thu nhập và khả năng vay vốn của người mua nhà. Điều này buộc họ phải hoãn kế hoạch an cư hay đầu tư. Vậy nên nếu nhà đầu tư đang chịu gánh nặng đòn bẩy tài chính cần tính toán lại dòng tiền và chọ cách cắt lỗ sớm để cơ cấu lại hướng đầu tư, tránh ôm hàng lâu khiến áp lực gia tăng. Còn với người mua, nếu có tiềm lực tài chính tốt, am hiểu thị trường thì mới nên cân nhắc tham gia đầu tư trong giai đoạn này.

Bên cạnh khó khăn, điểm sáng trong năm nay có thể đến từ các động thái nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường của Chính phủ. Trong đó việc hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường, triển khai thực hiện các dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp cũng như tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn, phát triển nhà ở ổn định, ưu tiên phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Các chính sách mới là tín hiệu tích cực, làm cơ sở cho thị trường BĐS hồi phục. Tuy nhiên, chính sách mới sẽ cần thời gian phát huy hiệu quả, giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư và hồi phục thị trường. Khó có sóng nhà đất và sốt đất trở lại trong thời gian tới.

Phương Uyên

Xem thêm:

>> Làn Sóng Rao Bán Nhà Đất Lan Rộng, Cơ Hội Mua BĐS Giá Mềm?

>> Dò Hướng “Xuống Tiền” Cho Nhà Đầu Tư BĐS Trong Năm 2023