Những xu hướng chuyển động của BĐS công nghiệp trong tương lai

Công nghiệp 4.0 và sản xuất thông minh hơn

Công nghiệp 4.0 đang thu hút sự quan tâm của các quốc gia trên toàn cầu và Việt Nam cũng không ngoại lệ. Khi đất nước phát triển chuỗi giá trị, tạo ra các cơ hội để nâng cao năng lực của lĩnh vực sản xuất bằng cách sử dụng các công nghệ mới nổi như trí tuệ nhân tạo, in mô hình 3D. Theo Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), lĩnh vực sản xuất có thể đạt mức tăng trưởng 16% trong các chiến lược 4.0 vào năm 2030 nếu các doanh nghiệp vừa và nhỏ bắt đầu triển khai các công nghệ cấp trung bình và dự báo cho thấy công nghệ mới có thể giúp lĩnh vực này tăng thêm 7-14 tỷ USD.

Các chiến lược này đang được thực hiện trên toàn cầu với sự hợp tác của Lenovo và Schneider để cung cấp các giải pháp sản xuất xanh thông minh tại Trung Quốc. Tại Việt Nam, Vingroup đã bắt đầu sử dụng 1.200 robot ABB trong một số quy trình hàn của mình. Công ty Cổ phần Công nghiệp KTG – một nhà phát triển Xưởng xây sẵn tại Việt Nam đã bắt đầy xây dựng các Xưởng xây sẵn 4.0 tại tỉnh Đồng Nai. “Nhà máy Công nghiệp 4.0” của họ sẽ tích hợp các bất động sản công nghiệp xây sẵn với công nghệ 4.0 – cung cấp các giải pháp thông minh hơn, sáng tạo hơn và tối ưu hơn cho tầm nhìn phát triển của khách thuê.

Phát triển công nghiệp bền vững và các khu công nghiệp sinh thái

Năm 2020, Bộ Kế Hoạch – Đầu Tư (KH-ĐT) cùng Tổ chức Phát triển Công nghiệp Liên Hợp Quốc (UNIDO) đã đưa ra kế hoạch tạo ra nhiều KCN thân thiện với môi trường hơn ở Việt Nam. Mục tiêu cốt lõi là tăng cường phát triển công nghệ sạch và giảm hiệu ứng nhà kính, giảm thiểu phát thải khí nhà kính và các chất gây ô nhiễm nước, đồng thời cải thiện hiệu quả sử dụng nước và quản lý hóa chất. Năm (05) khu công nghiệp được chọn làm dự án thử nghiệm sẽ được đánh giá hiệu quả hoạt động sau ba năm với hy vọng tạo ra mô hình quốc gia bền vững, lâu dài. DEEP C Hải Phòng I (Khu công nghiệp Đình Vũ), dự án KCN thử nghiệm do Châu Âu quản lý cung cấp cơ sở hạ tầng, dịch vụ, tiện ích chất lượng Châu Âu.

Trong tương lai, bất động sản công nghiệp sẽ được tích hợp với công nghệ 4.0 nhằm cung cấp các giải pháp thông minh hơn, sáng tạo hơn và tối ưu hơn cho tầm nhìn phát triển của khách thuê.

Mô hình khu công nghiệp cũ và nhu cầu tái cấu trúc

Việc phân cụm có thể giúp ngành thăng hạng chuỗi giá trị và mang lại lợi ích cho các ngành cụ thể. Việc hợp nhất các dự án theo ngành có thể tạo ra mạng lưới sản xuất và chuỗi giá trị, làm giảm sự mất cân bằng của các ngành trong cả nước. Các quy hoạch tổng thể truyền thống đã đặt ra nhiều vấn đề đối với làn sóng đầu tư mới vào ngành công nghiệp ở Việt Nam vì phần lớn diện tích cho thuê là dành cho sản xuất – thường hạn chế các nhà đầu tư trung tâm dữ liệu và logistics. Do đó, các dự án công nghiệp mới phải đánh giá cẩn thận các phương án quy hoạch tổng thể và phát triển tương quan với nhu cầu thực tế của thị trường. Điều này bao gồm việc các khu công nghiệp gần các thành phố tạo ra các dự án công nghiệp hỗn hợp bằng cách phân vùng đất cho hậu cần, kho lạnh, trung tâm dữ liệu và trung tâm nghiên cứu và phát triển.

Bán – Thuê lại

Phần lớn hoạt động của lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong năm 2020 và từ đầu năm 2021 đến nay xoay quanh các công ty tại Việt Nam mở rộng hoặc chuyển địa điểm sản xuất và đã chứng kiến sự xuất hiện của các tài sản và cơ sở vật chất khó bán để bán và cho thuê lại. Sự xuất hiện của chiến lược Bán – Thuê lại, tức là chuyển đổi bất động sản công nghiệp thành tiền mặt bằng cách bán tài sản đó và cho thuê lại, đang trở thành một lựa chọn thông minh và khả thi hơn cho các doanh nghiệp.

Trong thời kỳ đại dịch, chúng ta đã chứng kiến nhiều nhà sản xuất và công ty Hậu cần kho bãi nhận ra tiềm năng đầy đủ của tài sản bất động sản của họ như một phương tiện để huy động vốn mà không làm gián đoạn hoạt động. Mặc dù chiến lược này vẫn chưa được tận dụng ở Việt Nam, nhưng nó nên được coi là một giải pháp thay thế hiệu quả về chi phí để vay ngân hàng lãi suất cao. Hoạt động Bán-Thuê lại vẫn chưa được tận dụng ở Việt Nam.

Thương vụ Bán – Thuê lại có chất lượng cao đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu USD vào kho với GFA rộng 66.800 m2 của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree. Năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới Bán & Cho thuê lại thành công nhà kho với GFA rộng 36.000 m2 tại Dĩ An. Khi xu hướng này còn đang tiếp tục diễn ra, các nhà đầu tư quan tâm đang tích cực tìm kiếm các hợp đồng thuê lại công nghiệp.

Sự xuất hiện của các trung tâm dữ liệu

Khi Covid-19 chuyển mọi hoạt động của thế giới lên hệ sinh thái trực tuyến, lượng dữ liệu được tạo ra đã tăng lên. Sự gia tăng nhanh chóng trong thương mại điện tử đã nhấn mạnh tầm quan trọng của các trung tâm dữ liệu, với sự gia tăng nhu cầu về các dịch vụ đám mây và vị trí dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt. Theo nghiên cứu toàn cầu của Savills, kể từ năm 2015, sự hợp nhất giữa các nhà cung cấp dịch vụ đã tăng lên. Vào năm 2017, Digital Realty đã mua lại DuPont Fabros với giá 7,6 tỷ đô la Mỹ. Giao dịch M&A trung tâm dữ liệu lớn nhất từ trước đến nay được ghi nhận vào năm 2020, với việc Digital Realty mua lại Interxion với giá 8,4 tỷ USD Thị trường Trung tâm dữ liệu Việt Nam.

Việt Nam dẫn đầu thị trường trung tâm dữ liệu Đông Nam Á và dự kiến sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trưởng kép hằng năm là 14,6% để đạt 1,6 tỷ USD vào năm 2025. Điều này được thúc đẩy bởi sự phổ biến ngày càng tăng của các giải pháp dữ liệu lớn, IoT và các giải pháp dựa trên đám mây. Tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng trung tâm dữ liệu và tiến bộ công nghệ có thể sẽ tạo ra các cơ hội sinh lợi. Hiện tại, có 10 trung tâm dữ liệu tại Hà Nội và 35 nhà cung cấp dịch vụ, và tại TP.HCM, có 10 trung tâm dữ liệu và 25 nhà cung cấp dịch vụ.

Duy Bách