Chôn vốn tiền tỷ vì mạnh tay cải tạo nhà phố mini cũ để bán lại

Căn nhà phố thuộc nhóm nhà phố hẻm 2m, dài 13m, ngang 2,5m, tổng diện tích đất 32,5m2. Ngôi nhà mini có kết cấu 1 trệt, 1 lầu, 2 nhà vệ sinh nhỏ. Bà Quyên săn ngôi nhà này từ quý 1/2018. Mua vào với giá 2,7 tỷ đồng, bà lên kế hoạch làm mới ngôi nhà rồi bán lại.

Để căn nhà hộp diêm thoáng rộng hơn, bà Quyên đầu tư thuê hẳn người thiết kế để làm theo phong cách hiện đại. Bà quyết định nâng nền, sơn tường chống thấm cao cấp và đặt “đo ni đóng giày” một số nội thất như bếp, hệ tủ. Nhà đầu tư này còn lắp hệ thống đèn bài bản cho từng khu vực, lát đá đắt tiền tại toilet, làm lại cầu thang và ốp gỗ. Việc cải tạo hoành tráng khiến chi phí thiết kế và nội thất bị đội lên đến 450 triệu đồng. Tổng vốn cho căn nhà lên đến gần 3,2 tỷ đồng.

Bà Quyên rao bán nhà từ quý 2/2018 với giá 3,8 tỷ đồng nhưng đến nay đã hơn một năm mà vẫn không có khách mua. Bà Quyên cho biết có không dưới 10 khách xem nhà. Người lớn tuổi chê chiều ngang ngôi nhà quá hẹp nên ép giá xuống 3,4 tỷ đồng. Trong khi đó, người trẻ chê giá đắt, không tiện nghi bằng chung cư cùng mức giá.

Vì tiếc tiền nâng cấp nhà nên bà Quyên quyết định không bán mà cho thuê để chờ tăng giá. Nhưng vì nhà hẹp ngang lại nằm trong hẻm nhỏ nên giá thuê mỗi tháng chỉ được 7 triệu đồng. Bà Quyên thất vọng: “Tôi thấy nhiều người mua nhà nát sửa lại rồi bán nhanh, lãi lớn, nhưng đến lượt mình, cải tạo nhà vất vả lại phải chôn vốn lâu”.

Nhiều nhà đầu tư tìm mua nhà nát, sửa sang rồi bán lại để kiếm lời. Ảnh: Lucas Nguyễn

Theo chuyên gia Đoàn Quốc Duyệt, người đã có nhiều năm kinh nghiệm tư vấn pháp lý và môi giới nhà phố tại TP.HCM, nhà phố mini (diện tích 28-35m2) nếu có giá tiệm cận mức 4 tỷ đồng sẽ khó giao dịch hoặc cần nhiều thời gian để đợi xả hàng.

Vị này cho hay, trường hợp của bà Quyên có thanh khoản chậm vì bà đầu tư quá mạnh tay để nâng cấp, cải tạo nhà khiến chi phí đội lên cao. Việc cải tạo nhà nát hoành tráng không phù hợp với mục đích mua đi bán lại mà chỉ phù hợp với nhu cầu ở. Bởi xét cho cùng, người mua hầu như đều phải sửa lại nhà trước khi về ở để phù hợp với thói quen sinh hoạt và sở thích của gia đình. Bà Quyên nên hạ biên lợi nhuận kỳ vọng xuống một chút, có thể đàm phán giảm giá trong ngưỡng cho phép nếu cần quay dòng vốn.

Vị chuyên gia cho biết, thực tế, nhà phố mini có pháp lý hoàn chỉnh rất hút hàng, được giao dịch nhanh ở khoảng giá 2,9-3,1 tỷ đồng một căn. Những căn nhà giá từ 3,2-3,5 tỷ đồng trở lên phải có lợi thế về vị trí hoặc kết nối giao thông. Bởi khách mua nhà phố mini thường còn phải cân nhắc nhiều về vấn đề tài chính. Nhà phố mini từ vùng giá 3,2-3,5 tỷ đồng một căn trở lên sẽ bị cạnh tranh với một số phân khúc khác.

Cụ thể, nếu cùng mức giá hơn 3 tỷ đồng, người trẻ sẽ chọn mua chung cư vì nhà phố chật hẹp và không tiện nghi bằng căn hộ. Nhóm khách hàng này muốn nhà ở phải có tiện ích đi kèm hoàn hảo. Trong khi đó, nhóm khách hàng 45-50 tuổi trở lên dù chuộng nhà phố nhưng lại khó tính hơn khi lựa chọn bởi có nhiều sản phẩm khác cùng mức giá để họ cân nhắc.