Đầu tư bất động sản khu công nghiệp không dễ hốt bạc

Năm 2018, chị Nguyễn Thị Mơ (Vũ Thư, Thái Bình) bán căn nhà trong làng, nghỉ nghề máy may và gom toàn bộ tiền bán nhà, tiền tiết kiệm, vay mượn thêm người thân để mua một mảnh đất mặt tiền ở quê, cách một khu công nghiệp bắt đầu đi vào hoạt động chỉ tầm 500m. Chị mở cửa hàng tạp hóa và hàng nước với hi vọng công việc kinh doanh buôn bán nhỏ lẻ sẽ có lợi nhuận do nguồn cầu là lực lượng công nhân đang làm việc tại khu công nghiệp này. Em trai chị nghe lời chị cũng vay mượn ngân hàng, người thân xây nhà trọ gần đó cho công nhân thuê.

Không phải nhà đầu tư nào cũng thu được “vàng” từ bất động sản “ăn theo” khu công nghiệp. Ảnh minh họa

Nhưng điều mà chị Mơ và em trai không tìm hiểu và tính toán kĩ là lượng công nhân tại nhà máy gần như là người dân địa phương. Họ đi làm từ sáng sớm đến chiều tối trong nhà máy mới trở về, nếu tăng ca cũng làm đến tối muộn rồi trở về nhà. Do đó, công nhân ở đây không có thời gian dừng lại cửa hàng của chị Mơ để uống nước và nhu cầu mua bán các đồ tạp hóa cũng không lớn. Và do đó, họ cũng không có nhu cầu thuê nhà trọ. Những người đi làm xa nhà trong bán kính 20km cũng chọn đi xe máy về nhà để tiết kiệm khoản ở trọ. Dãy nhà trọ công nhân gồm 6 phòng em trai chị Mơ xây thường xuyên không được lấp đầy và người thuê cũng liên tục thay đổi. Giai đoạn cao điểm nhất, dãy nhà trọ này lấp được 4/6 phòng cho thuê. Dịch Covid-19 ập đến từ đầu năm 2020 và diễn biến phức tạp khiến dãy phòng trọ có giai đoạn bị bỏ trống cả 6 phòng và ở thời điểm hiện tại chỉ có 1 phòng duy nhất có người thuê. Cả hai chị em đều thua lỗ với bài toán đầu tư bất động sản ăn theo khu công nghiệp.

Trong khi đó, tại Phổ Yên (Thái Nguyên) và Yên Phong (Bắc Ninh) nơi ông lớn Samsung đặt đại bản doanh, làn sóng xây nhà trọ cho công nhân thuê cũng nở rộ từ nhiều năm trước. Thế nhưng thị trường này chỉ sôi nổi giai đoạn đầu khi tỉ lệ lấp đầy lớn, những nhà trọ chất lượng cao có xu hướng tăng giá 10%/năm. Trước khi Covid-19 xuất hiện, thị trường nhà cho thuê gần khu công nghiệp này đã không còn được như trước. Nguyên nhân là do ông lớn Samsung xây dựng hệ thống kí túc xá cho công nhân, cán bộ ở và tăng cường xe ô tô đưa đón cán bộ nhân viên di chuyển từ Thái Nguyên, Bắc Ninh về Hà Nội. Số lượng người thuê nhà ở đây vì thế giảm đáng kể. Các chủ nhà trọ trông chờ vào công nhân của các nhà máy khác trong khu vực. Quá trình thu hồi vốn của nhiều nhà đầu tư phân khúc nhà trọ cho thuê diễn ra chậm hơn dự kiến ban đầu. Giá thuê đi ngang và ghi nhận cả thực trạng giảm giá thuê 10-15%. Thậm chí, nhiều lô đất có vị trí đắc địa đối diện Samsung có chức năng kinh doanh buôn bán cũng có hiện tượng quay đầu giảm giá so với nhiều năm trước.

Tại một số khu công nghiệp thuộc các huyện ven Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại dịch vụ gần khu công nghiệp từ nhà thuê trọ, mặt bằng bán lẻ cũng đang rơi vào thế khó khi dịch Covid-19 khiến lượng công nhân ở nhiều nhà máy giảm, kéo theo nguồn cầu của hai phân khúc trên giảm theo. Giá nhà cho công nhân thuê ở 2 khu vực này đã giảm 10-20%, mặt bằng kinh doanh bị bỏ trống hoặc nếu vẫn duy trì cũng ghi nhận mức giá thuê giảm 15-20% so với 3 năm trước đó.

Trao đổi với Batdongsan.com.vn, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Bắc Ninh cho biết, bất động sản nhà ở hay bất động sản thương mại – dịch vụ gần khu công nghiệp là một thị trường tiềm năng. Nhưng việc đầu tư không thể chỉ nhìn vào một bức tranh tổng quan với những con số đẹp về thị trường, phân khúc đó để đưa ra quyết định đầu tư. Mỗi khu vực, mỗi địa phương và ở mỗi giai đoạn của nền kinh tế, thị trường sẽ có những đặc thù riêng. Nhà đầu tư cần phải khảo sát, tìm hiểu kĩ trước khi quyết định xuống tiền.

Duy Bách