Mất sạch vốn vì đặt cọc mua đất nền trên giấy

Tại lễ mở bán một dự án đất nền tại TP. Phan Thiết, Bình Thuận trong quý 2/2019, bà Thy quyết định đầu tư 2 lô vì bị thuyết phục bởi viễn cảnh tươi sáng giá đất tăng cao nhờ hạ tầng. Khách hàng muốn xem giấy tờ pháp lý rồi mới xuống tiền nhưng môi giới cam kết dự án này có nhiều tiềm năng và chủ đầu tư uy tín. Khách hàng được thúc ký hợp đồng đặt cọc ngay trong lễ mở bán.

Sau khi nộp cọc, một ngày sau, bà Thy đi khảo sát thực tế và phát hiện dự án mới nằm trên giấy và chỉ là đất trồng rừng. Liên hệ để đòi lại tiền đặt cọc, bà Thy được giải thích là dự án đang hoàn thiện, bổ sung hồ sơ, sẽ hoàn chỉnh pháp lý trong thời gian sớm nhất. Nếu bà Thy bỏ giữa chừng thì sẽ mất tiền đặt cọc vì hợp đồng cọc có điều khoản thanh toán theo tiến độ.

Rơi vào cảnh tiến không được, lùi không xong, bà Thy quyết định bỏ suất đầu tư này. Bà Thy tiếc nuối: “Tôi đành bỏ ngang, mất trăm triệu rất xót của nhưng còn hơn theo tiếp có thể mất bạc tỷ”.

Một dự án đất nền tại Phan Thiết

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị về giải pháp chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật, nhấn mạnh đến những rủi ro mà khách hàng phải chịu khi chi khoản tiền lớn để đặt cọc mua đất nền.

Theo HoREA, hành vi đặt cọc được giải thích trong Bộ Luật Dân sự dù không có chế tài mạnh khi xảy ra rủi ro nhưng trong Luật Kinh doanh Bất động sản lại không có quy định về “đặt cọc”. Đây là một lỗ hổng quá lớn, khiến các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai lợi dụng để bán trái pháp luật thông qua các phương thức như thỏa thuận góp vốn, thỏa thuận hợp tác đầu tư, thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ… với giá trị đặt cọc lớn.

Ông Nguyễn Tấn Phong, chuyên gia pháp lý bất động sản đánh giá, hợp đồng mua bán là văn bản có giá trị cao nhất trong giao dịch bất động sản nhưng bên cạnh đó vẫn còn nhiều thỏa thuận cần thực hiện. Một khâu quan trọng khác là thỏa thuận đặt cọc. Khâu này cần đảm bảo thật chặt chẽ để tránh dẫn đến những hậu quả khó lường. Tuy nhiên, phần lớn khách hàng, nhà đầu tư lại không nhận thức sớm được việc này.

Cũng theo ông Phong, với dự án đất nền, bên bán thường soạn sẵn các hợp đồng cọc, ít có sự thỏa thuận như khi mua nhà phố riêng lẻ. Nếu người mua không kiểm tra kỹ, thiếu cân nhắc về các điều khoản và vội vàng ký hợp đồng cọc thì rất có thể bị ép mất tiền cọc nếu bỏ giữa chừng hoặc sẽ bị chôn vốn rất lâu.