Quý 1/2023: Giá Bán Chung Cư TP.HCM Đi Ngang, Mức Độ Quan Tâm Giảm

Nhu cầu mua căn hộ chung cư tại TP.HCM đang dịch chuyển sang loại hình giá rẻ và nhà ở xã hội trong khi các phân khúc có tầm giá cao ghi nhận sự thờ ơ từ người tìm kiếm nhà đất.

Chia sẻ về thị trường BĐS TP.HCM trong sự kiện Báo cáo NCTT vừa được Batdongsan.com.vn công bố mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, trong quý 1/2023, TP.HCM đối mặt với nhiều thách thức, như ảnh hưởng từ dịch bệnh lên nền kinh tế vẫn chưa khắc phục hoàn toàn, kỳ nghỉ Tết nguyên đán cùng với hàng loạt khó khăn về tín dụng khiến hai kênh huy động vốn chính là tín dụng và trái phiếu đều bị kiểm soát chặt chẽ. Doanh nghiệp BĐS vẫn tập trung để lên kế hoạch giải quyết những khó khăn về dòng vốn và cơ cấu lại hoạt động khiến giao dịch BĐS tại TP.HCM trong quý 1 thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung, kéo theo đó là thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng.

Cụ thể, mức độ quan tâm BĐS TP.HCM trong quý 1/2023 giảm 22% so với cùng kỳ, trong đó lượt tìm kiếm chung cư giảm 16%, nhà riêng giảm 27%, nhà mặt phố giảm 17%, đất nền giảm 44% và biệt thự giảm 25%. Xét riêng ở phân khúc căn hộ, hầu như tất cả các quận/huyện tại TP.HCM đều ghi nhận nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư hạ nhiệt. Mức giảm mạnh nhất thuộc về các quận nội thành như quận 4, quận 8, quận 10, Tân Bình, Tân Phú với tỷ lệ giảm 26 -34%. Với các quận ngoại thành như Bình Tân, Bình Chánh, Thủ Đức, quận 2, quận 9, nhu cầu mua căn hộ giảm 13 -19% so với cùng kỳ. Còn xét về cơ cấu giá, các dự án căn hộ TP.HCM có mức giá dưới 3 tỷ đồng nhận được sự quan tâm tìm mua cao nhất thị trường, chiếm đến 48%, tăng 4% so với quý 4/2022. Với các sản phẩm căn hộ có giá từ 3 – 6 tỷ đồng, nhu cầu tìm mua lại giảm 3% (chiếm khoảng 34%) và căn hộ trên 6 tỷ đồng chỉ chiếm 18%, nhu cầu tìm mua cũng giảm 1% so với quý trước.

Ông Tuấn cho biết, dù trong thời điểm tháng 3 đã có nhiều chính sách mới tích cực gỡ khó cho thị trường như NHNN liên tục hạ lãi suất, tung ra gói tín dụng 120.000 nghìn tỷ dành cho phát triển NOXH​ với lãi suất 8,3%; Nghị định 08; Nghị quyết 33 tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, nhưng các giải pháp mới chỉ đang phát huy ở giai đoạn cổ vũ tinh thần, trấn an tâm lý người mua nhà, chưa đủ độ ngấm và lực để trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường bật dậy. Thị trường có tín hiệu tích cực nhưng chưa thực sự thoát ra khỏi khó khăn. Điều này thể hiện rõ nhất qua lượng dự án triển khai chào bán trong quý 1/2023 giảm mạnh. Thành phố gần như không có dự án mới triển khai mà chủ yếu là các dự án mở bán tiếp quỹ căn. Lượng sản phẩm căn hộ cao cấp, giá trên 50 triệu đồng/m2 chiếm đa số nguồn cung. Tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ phân khúc này không cao.

Các dự án có tầm giá bán từ 30 -35 triệu đồng/m2 được tìm mua nhiều nhưng phân khúc này lại quá ít nguồn cung. Trong quý 1/2023, TP.HCM có mở bán thêm 2 dự án trung cấp, bình dân là 9X An Sương và dự án NOXH Thủ Thiêm Green House, tầm giá từ 28 -30 triệu đồng/m2, nhưng hầu hết giỏ hàng đều đã được đặt mua từ quý trước đó. Cũng trong quý 1/2023, các phân khúc căn hộ dịch vụ và nhà ở xã hội tại TP.HCM ghi nhận sự quan tâm tăng mạnh. Lượng tìm kiếm từ khóa ở cả hai loại hình trên tăng lần lượt 143% và 139% so với cuối năm 2022.

Bất chấp lượng quan tâm giảm, giá bán chung cư TP.HCM vẫn duy trì đà tăng ổn định với phân khúc trung cấp, bình dân. Theo đó, các dự án trung cấp (có tầm giá từ 35 -55 triệu đồng/m2) tiếp tục tăng giá 1%, căn hộ bình dân tăng gần 13% so với cùng kỳ. Chỉ có loại hình cao cấp (giá bán trên 55 triệu đồng/m2) ổn định và không tăng giá.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, thanh khoản của thị trường căn hộ tại TP.HCM suy giảm chủ yếu là do thiếu hụt nguồn cung dự án mới vì rào cản pháp lý vẫn chưa được khơi thông. Bên cạnh đó, với phân khúc nhà ở xã hội, loại hình đang có nhu cầu cao nhất hiện nay, các chính sách hiện hành chưa thực sự thu hút chủ đầu tư tham gia phát triển. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được xem là luồng gió mát cho phân khúc NOXH, nhà giá rẻ lại có mức lãi suất áp dụng ở mức 8,3%, vẫn khá cao với nhóm đối tượng thuộc diện thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng.

Dự báo về tình hình thị trường TP.HCM quý 2 tới đây, ông Tuấn cho rằng, nguồn cung có khả năng được khơi thông với số lượng không nhiều, nhưng vẫn sẽ cải thiện so với quý 1. Tuy nhiên khó khăn của thị trường sẽ chưa thể giải quyết trong quý 2 nên hoạt động giao dịch vẫn sẽ đi ngang và không nhiều đột phá. Sức cầu có thể giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao và giá nhà vẫn neo ở mức quá cao. Giá căn hộ được dự báo có thể đi ngang trong quý 2/2023 để thăm dò tâm lý của người mua. Nhu cầu nhà ở tại TP.HCM vẫn luôn rất cao và sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và phát triển hạ tầng nhanh. Nếu lạm phát được kiểm soát, mặt bằng lãi suất giảm, nguồn hàng được cải thiện, giá nhà TP.HCM sẽ có thể tăng nhẹ, đặc biệt với phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân.

Xét về các loại hình BĐS tiềm năng trong các quý còn lại của năm 2023, ông Tuấn cho rằng, phân khúc BĐS cho thuê, gồm căn hộ và nhà phố, nhà riêng cho thuê sẽ vẫn giữ sức hút tốt trên thị trường nhờ khai thác được dòng tiền. Căn hộ trung cấp, bình dân vẫn duy trì nhu cầu mua tốt với những nguồn hàng pháp lý sạch và chất lượng dịch vụ tốt. Với thị trường đất nền, những khu vực có biến động hạ tầng vẫn sẽ thu hút nhà đầu tư đến săn đất để dành và tranh thủ cơ hội mua được với giá tốt. Còn tổng thể, đất nền vẫn nhiều khó khăn.

Phương Uyên

• Báo Cáo Quý 1/2023 Của Batdongsan.com.vn Đề Xuất Doanh Nghiệp BĐS “Chủ Động Đón Đầu”
• Những Diễn Biến Nổi Bật Của Thị Trường BĐS Trong Quý 1/2023

​